Насколько цена в объявлении выше цены в договоре: 20 районов Москвы, октябрь 2026

В 19 из 20 районов Москвы медианная цена метра в объявлениях октября 2026 года выше, чем в договорах купли-продажи за апрель–июнь 2026 года, на 5–30 %, медиана 18 %. В Хорошёво-Мнёвниках разрыв больше (36 %), но там в выборку объявлений попали новые дорогие корпуса — в выводах этот район не учитываем.

Это разница между ценой, которую просят продавцы, и ценой, записанной в зарегистрированных договорах. Это не размер торга: что в неё входит, разбираем ниже.

Данные: 1042 объявления (снимок 12 октября 2026 года) и 3749 договоров купли-продажи из открытых данных Росреестра за II квартал 2026 года.

Разрыв по районам

* Хорошёво-Мнёвники: в выборку объявлений попали новые дорогие корпуса. В выводах и примерах этот район не учитываем.

Разрыв = медиана объявлений ÷ медиана договоров − 1. Объявлений и договоров — сколько вошло в расчёт по району.

Что видно в данных

• Больше всего цена в объявлениях отличается от цены в договорах в Академическом — 29,9 %, Аэропорту — 26,3 % и в районе Фили-Давыдково — 24,9 %.
• Меньше всего — в Марьине (5,2 %), Отрадном (8,4 %) и Митине (11,9 %).
• В районах подороже разрыв в среднем выше. В пяти самых дорогих по договорам районах таблицы медиана разрыва — 24,9 %, в пяти самых доступных — 18,2 %. На 19 районах это наблюдение, а не правило.
• К цене договоров за год разрыв больше — около 31 % (по 19 районам). Но за год цены выросли, поэтому честнее сравнивать с последним кварталом. Цифру к последнему кварталу и советуем цитировать.

Цены сделок по всем районам старой Москвы — в таблице на странице «Цена метра в Москве».

Что это значит для покупателя и продавца

Разрыв — не размер торга. В нём смешаны как минимум четыре вещи, и, возможно, пятая:

• Торг. Квартиры обычно продаются дешевле, чем выставлены.
• Цена в договоре. Её иногда занижают: например, чтобы уменьшить налог. Тогда реальная сумма сделки выше, чем в данных Росреестра.
• Разные квартиры. В объявлениях — только 1–3-комнатные, в договорах — все квартиры района. Свежие объявления и проданные квартиры — разные выборки.
• Время. Объявления — октябрь, договоры — апрель–июнь. За это время цены могли сдвинуться.
• Свежие объявления (предположение). В выборку чаще попадают свежие объявления, цену в которых ещё не снижали — это может завышать разрыв.

Поэтому цифру из таблицы не стоит переносить на конкретную квартиру.

Покупателю. Цена в объявлении — это мнение продавца, а не цена рынка. Сравните квартиру с похожими в том же доме и рядом — так видно, выше ли она соседних. Подробнее — в статье «Как торговаться при покупке квартиры».

Продавцу. Цены соседних объявлений — то, что просят, а не то, за что продают. Как найти свою цифру — в статье «За сколько продать квартиру».

Как мы считали

• Объявления. Открытые объявления крупного сайта недвижимости, снимок 12 октября 2026 года. 20 районов, 1, 2 и 3 комнаты, свежие объявления. Только вторичное жильё, без долей, торгов, банкротств, комнат и обременений. Площадь 15–250 м², дубли убраны. 33–62 объявления на район, всего 1042.
• Договоры. Открытые данные Росреестра о зарегистрированных сделках: только договоры купли-продажи вторичного жилья, без договоров долевого участия. Площадь 15–250 м², цена 80 тыс.–2,5 млн ₽/м² — так отсекаются доли и ошибки в данных. Район — из самого набора Росреестра. Период — II квартал 2026 года (апрель–июнь), всего 3749 договоров. Для сравнения за год — III квартал 2025 – II квартал 2026, 15 206 договоров.
• Медиана — середина ряда: половина цен выше, половина ниже. Она меньше зависит от единичных очень дорогих и очень дешёвых квартир, чем среднее.

Ограничения.

• Пересчёта на одну дату нет: объявления — октябрь, договоры — апрель–июнь 2026 года.
• Объявлений немного — 33–62 на район. Меньше всего — в Ховрине (33), эта цифра менее устойчива.
• Нижняя граница диапазона — Марьино (5 %), там всего 37 объявлений, эта цифра менее устойчива.
• В объявлениях только 1–3-комнатные квартиры, в договорах — все.
• Цены в договорах бывают занижены.
• В районах с новыми дорогими домами медиана объявлений выше — пример в таблице отмечен звёздочкой.

Как МетрЭксперт работает с объявлениями и сделками в целом — на странице «Методика».

Цитирование

Наши расчёты в этой таблице (медианы по районам и разрыв) можно использовать по лицензии CC BY 4.0 со ссылкой на МетрЭксперт (метрэксперт.рф). Исходные объявления и сведения Росреестра мы не распространяем.

Таблица для скачивания: /issledovaniya/obyavleniya-i-sdelki-moskva-2026.csv

Пример: «По данным МетрЭксперта, в 19 из 20 районов Москвы цена метра в объявлениях октября 2026 года выше цены в договорах за апрель–июнь 2026 года на 5–30 %, медиана 18 % (это не размер торга)».

Дата исследования: 15 октября 2026 года.

Узнайте, сколько стоит ваша квартира, по похожим квартирам рядом и сделкам.

Узнать цену вашей квартиры по похожим и сделкам — первые 3 справки бесплатно

Следующие — 249 ₽ за одну квартиру, без подписки. Справка носит информационный характер и не является отчётом об оценке.